PCP
Zehn Prozent wovon?
Die Vorlage verlangte, dass gesamtschweizerisch mindestens zehn Prozent der neu gebauten Wohnungen gemeinnützigen Bauträgern gehören. Sie hätte nicht sofort einen Zehntel des bestehenden Bestands umgewandelt. Der Unterschied zwischen jährlichem Zuwachs und Bestand ist entscheidend: Selbst ein grosser Wandel im Neubau verändert den gesamten Wohnungsbestand nur schrittweise.
Das Ziel war mit Bodeninstrumenten verbunden. Kantone und Gemeinden sollten Vorkaufsrechte einführen können; ein bevorzugter Zugang war auch bei Grundstücken des Bundes und bundesnaher Unternehmen vorgesehen. Darin lag eine Diagnose: Baugenossenschaften können nicht allein deshalb mehr bauen, weil man sie dazu auffordert. Sie brauchen Zugang zum Boden. Ein Produktionsziel ohne Zugriff auf einen knappen Ausgangsfaktor kann eine blosse Erklärung bleiben.
Bundesrat und Parlamentsmehrheit wandten unter anderem Kosten und die Starrheit einer nationalen Vorgabe bei regional unterschiedlichen Märkten ein. Darauf ist konkret zu antworten. Der Bedarf einer angespannten Stadt lässt sich nicht aus leerstehenden Wohnungen anderswo ablesen. Regionale Vielfalt beseitigt jedoch nicht die Notwendigkeit eines gemeinsamen Efforts. Sie verlangt zu bestimmen, wo und für wen das bezahlbare Angebot wachsen soll. Ein Landesdurchschnitt beantwortet diese Frage in keiner Richtung allein.
Das Nein beendete die öffentliche Finanzierung nicht
Der Rahmenkredit von 250 Millionen Franken für den Fonds de Roulement über zehn Jahre war an die Ablehnung der Initiative gebunden. Sein Inkrafttreten führte keine Quote auf einem anderen Weg ein. Es stärkte ein bestehendes Darlehensinstrument für gemeinnützige Projekte. Die Mittel werden zurückbezahlt; es handelt sich nicht um eine einmalige Verteilung ohne Rückfluss an Mietende oder Eigentümer.
Das Umlaufprinzip ermöglicht neue Projekte aus zurückgezahlten Mitteln. Je nach Laufzeit und Bedingungen kann dieselbe Ressource mehrere Projektgenerationen unterstützen. Der Kreditbetrag entspricht aber keiner unmittelbaren Zahl fertiggestellter Wohnungen. Diese hängt von Projektkosten, weiterer Finanzierung, verfügbaren Grundstücken und Planungs- sowie Bauzeiten ab.
Starthilfe und langfristige Finanzierung sind ausserdem auseinanderzuhalten. Die Botschaft des Bundesrates vom 2. September 2020 erläutert, dass Fondsdarlehen und Finanzierungen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger an unterschiedlichen Stellen ansetzen. Bundesbürgschaften erleichtern der Zentrale den Kapitalmarktzugang und langfristige Finanzierung bereits gebauter und vermieteter Gebäude. Günstigere Schulden eines bestehenden Hauses sind nicht automatisch ein zusätzlicher Neubau.
Günstige Finanzierung muss dauerhaft wirken
Gemeinnützigkeit ist mehr als eine Kredittechnik. Wie Finanzierung und Miete zusammenhängen, bestimmt sich nach den Regeln der Eigentümerschaft. Eine Kostenmiete soll notwendige Aufwendungen und den Unterhalt decken, statt den Preis laufend auf den höchstmöglichen Knappheitsertrag auszurichten. Diese Verbindung kann einen Finanzierungsvorteil in dauerhaften Schutz übersetzen.
Dabei ist das ganze Projekt zu prüfen. Teurer Boden kann einen Teil des Zinsvorteils aufzehren. Notwendige Sanierungen können die Kosten auch bei nicht gewinnorientierter Trägerschaft erhöhen. Eine ernsthafte Politik betrachtet daher Bodenpreis, Bau und Unterhalt, Finanzierungsbedingungen und Mietregeln gemeinsam. Kein Element ersetzt alle anderen.
Hinzu kommt der Zugang. Eine günstigere Wohnung schützt besonders belastete Haushalte nur dann, wenn sie die Eintrittsbedingungen erfüllen können. Anteilscheine, Sicherheiten und Vergabekriterien gehören deshalb in die Diskussion. Daraus folgt kein pauschaler Ausschlussvorwurf an Genossenschaften. Die Frage lautet, wie der gemeinschaftliche Vorteil tatsächlich bei den vorgesehenen Haushalten ankommt.
Einen zugänglichen Bestand bewerten
Die Debatte von 2020 verbindet zwei Zeithorizonte. Neubau betrifft die Menge, ein bewahrter Bestand mit moderaten Mieten die Dauer. Der Kauf eines bestehenden Hauses kann ein Angebot schützen, ohne den Gesamtbestand zu vergrössern. Neubau kann die Menge erhöhen, ohne dauerhafte Bezahlbarkeit zu sichern. Beides kann sinnvoll sein; die Ergebnisse müssen getrennt gezählt werden.
Für die PCP gehören Boden, Darlehen, Bürgschaften und Mietbindungen deshalb zusammen. Gemeinden können Grundstücke und Projekte vorbereiten, Kantone Instrumente auf regionale Bedürfnisse abstimmen und der Bund finanzielle Kontinuität sichern. Förderung braucht überprüfbare Bedingungen zur Nutzung der Wohnungen und zur Weitergabe des Vorteils an Haushalte.
Das Nein vom 9. Februar entschied über einen bestimmten Verfassungstext. Es beweist weder die Nutzlosigkeit gemeinnütziger Wohnungen noch die ausreichende Wirksamkeit sämtlicher bestehender Instrumente. Zu prüfen bleibt, wie viele Wohnungen für welche Haushalte und für welche Dauer zugänglich werden. So wird eine Kreditbewilligung nicht vorschnell zum bereits erreichten Ergebnis erklärt.
Dokumente und Quellen
- Chancellerie fédérale — Votation populaire du 9 février 2020 : Explications du Conseil fédéral, Davantage de logements abordables
- Conseil fédéral — Message concernant un crédit-cadre destiné à financer des engagements conditionnels en vue de l’encouragement de l’offre de logements pour les années 2021 à 2027
- Conseil fédéral — Initiative populaire Davantage de logements abordables : résultat du 9 février 2020