PCP
Boden und Gebäude trennen
Die Grundeigentümerschaft gewährt dem Bauträger ein Recht, ein Gebäude zu errichten und zu betreiben. Sie behält den Boden und erhält den vereinbarten Zins. Das BWO beschreibt das Instrument für langfristige Wohnziele, darunter günstige und altersgerechte Wohnungen.
Der Bauträger muss den Boden nicht sofort kaufen. Dessen Kosten verschwinden jedoch nicht: Der Zins gehört zur Rechnung. Wer Kostenmieten anstrebt, kann ihn nicht ohne die tragbaren Mieterträge des Vorhabens festlegen.
Anpassungen vor der Unterzeichnung regeln
Ein langfristig unveränderter Zins und ein periodisch an neue Marktwerte angepasster Zins schaffen unterschiedliche Risiken. Steigende Bodenwerte ohne entsprechende Einnahmen eines mietpreisgebundenen Hauses können das Gleichgewicht gefährden. Die BWO-Empfehlungen behandeln die Vertragsparameter deshalb im Zusammenhang.
Für die PCP muss die Anpassungsformel zum sozialen Auftrag passen und eine berechenbare Finanzierung ermöglichen. Der öffentliche Nutzen liegt in langfristig zugänglichen Wohnungen, nicht im jeweils höchstmöglichen Bodenertrag.
Das Vertragsende beeinflusst heutige Arbeiten
Kennt ein Betreiber die Behandlung des Gebäudewerts am Ende nicht, kann er in den letzten Jahren vor einer grösseren Sanierung zurückschrecken. Verlängerung, Heimfall und mögliche Entschädigung sind deshalb schon lange vor Ablauf relevant.
Die PCP befürwortet Vereinbarungen, die diese Fragen klären und den Unterhalt sichern. Bei der Vergabe zählen Projektqualität, Mieten und tatsächlicher Zugang; der gebotene Zins allein reicht nicht. So erfüllt das Baurecht seinen Zweck: öffentliche Bodenhoheit mit verlässlichem Bau und Betrieb zu verbinden.
Der scheinbar höchste Ertrag kann öffentlich teurer werden
Ein hoher angebotener Zins wirkt für die Gemeindefinanzen attraktiv. Erfordert er aber Mieten, welche die Zielhaushalte nicht tragen können, geht der Auftrag verloren. Die Gemeinde kann anschliessend über andere Hilfen belastet werden. Projektvergleiche müssen Boden- und Sozialpolitik gemeinsam betrachten.
Ein günstiger Zins ist umgekehrt keine bedingungslose Begünstigung. Die Gegenleistung muss erkennbar bleiben: für welche Haushalte, zu welchen Mieten und wie lange? Bindungen im Baurecht sollten auch bei Betreiberwechsel gelten. Allgemeine Absichten sind schwächer als bestimmte Verpflichtungen.
Kreditgebende prüfen ausserdem Sicherheiten und Laufzeit. Ein bald endender Vertrag oder unklare Gebäuderegeln können eine Anschlussfinanzierung erschweren. Frühzeitige Klärung sichert Arbeiten und verhindert, dass ein altes Vertragsproblem plötzlich zur Mehrbelastung der Bewohnerschaft wird. Ein gutes Baurecht bewährt sich bei Finanzierungswechseln, nicht nur bei der Unterschrift.